本文摘要：商业用房容许改回出租住房租赁，有掌声、有热卖、有辩论、也有难题。
商业用房容许改回出租住房租赁，有掌声、有热卖、有辩论、也有难题。上周五，国务院办公厅日前印发《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》(下称《意见》)，全面部署减缓培育和发展住房出租市场工作。
将近三天来，这条消息持续霸屏，引起多方辩论。尽管实施细则仍未出笼，但在笔者显然，这是用供给侧改革的思路展开房地产调控的尝试，引起的影响不致也是深远影响且多方面的。在当前中国内地楼市区域分化更进一步增大的背景下，《意见》的实施既给短路的一线及重点二线楼市获取了有效地且受到影响的调控思路，但也给广大身陷楼市低库存泥潭的三四线及中西部城市明确提出了新的难题。
商业地产库存相比之下低于住房库存?在2015年3月份330楼市新政后，一线城市及部分重点二线城市的房地产就启动了衰退之路，至今年春节前后超过一个新的高峰。这些地区的商品房库存量较慢去化，深圳等少数地方甚至经常出现供应性偏紧的情况。
而预示着楼市交易的疯狂，住房出租市场也水涨船高，这些地区的房租价格也更进一步上升。此时实施上述《意见》，意味著将有一定数量的出租住房入市，这在供给层面，将大大减轻租房市场的供需矛盾及房租下跌的压力，同时减轻一线及部分重点二线商品住房供需矛盾;另一方面，也将大大增进商业地产库存量偏高的情况，从而也能给处在困境期的开发商一个更为灵活性的调头机会。
商业地产领域往往大宗交易较多，而一些商铺、中小面积的写字楼等因为其性质的容许，私人层面的交易大多仅限于投资。随着近几年实体商业的低迷，各地都程度不一地积累了大量的商业用房。同策咨询获取的数据表明，截至2016年4月底，上海的商业用房(不还包括写字楼，折合)存量高达1023万平方米，2~4月份的成交价面积分别为：7.33万、20.68万、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度(全称3个月存销比)来看，上海的商业用房存量必须54个月才能消化完。
按照住房市场的消化周期标准来看，这早已转入低库存期。目前，天津、重庆、成都、长沙、西安、深圳等地某种程度不存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，3个月存销比超过117.60，这意味著按照2~4月份的去化速度，必须117个月才能几乎消化;南京截至4月底商业用房存量超过了464.66万平方米，必须122个消化完;成都截至4月底商业用房存量超过520.68万平方米，必须167个月消化完。
从上述数据可以看出，容许商业用房改出租住房，理论上谈，既可以协助消化商业地产库存偏高的现状、减轻开发商的压力，也能减少出租住房的供应、减低租房价格大大下降的压力，可以起着房地产两个层面的供给外侧调控。而这将给一线城市及重点二线城市的楼市整体调控带给根本性受到影响，减轻这些地方住房供应的结构性对立。
但对于身陷楼市低库存泥潭的三四线城市来说，也许又是另外一种境地。笔者从业界了解到的信息，大部分三四线城市，商业地产的库存甚至相比之下低于商品住房的库存。而如果大量商业用房改出租住房入市，原先的高库存难题不会会雪上加霜?分城施策，各地实施继续执行面对挑战楼市各区域的分化，将给《意见》的明确继续执行和实施带给有所不同的影响。
对目前一开始经常出现商品住房供需矛盾一线及部分重点二线城市而言，商业用房改出租住房将对楼市结构产生正面而大力的影响。但对于商业地产库存低于商品住宅库存的三四线城市而言，也许不会面对着另外一重对立原先的住房早已消化不完了，追加的商改住将如何再行入市?无论是供应方的开发商，还是买方的购房者或承租者，也许都无法分担起这个重任。
笔者指出，针对三四线城市的具体情况，《意见》中明确提出的完备公共出租住房将不会是一个较好的解决问题思路。鉴于目前各地方保障房进程不一，增加保障房的研发，交由商改住分担起这一社会保障功能，既可以协助去化商业地产的库存，又可增加盲目展开保障房建设研发带给的资源浪费。该条意见认为，前进公租房货币化，提升公租房运营确保能力;在城镇平稳低收入的外来务工人员、新的低收入大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应划入公租房确保范围;希望地方政府采行出售服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
这一指导意见，也许给不少地方已陷入困境的保障房建设带给新的灵感。另一方面，因商改住政策转性背后不会牵涉到由于商改住而补交的土地出让金或其他申请，不致牵涉到多个部门的利益，在地方明确实施继续执行中，哪个部门做到主导?这在继续执行层面也将不会产生一定可玩性。综合来看，楼市分化激化、一城一策的调控思路，都要求了上述《意见》将在各地的明确继续执行中面对挑战，同时也考验地方政府分城施政调控房地产市场、引领房地产行业身体健康发展的能力。
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